调查·问题3

　　法拍房还能“捡漏”吗？难。

　　过去，在以拍卖公司现场拍卖为主的传统司法拍卖模式下，由于信息渠道不顺畅，导致公众难以及时了解司法拍卖的讯息。参与的人少，竞争不激烈，总会有“捡漏”的机会，也因此成为一些炒房客获取低价房的渠道。但是，随着网络司法拍卖越来越普及，想在法拍房中“捡漏”越来越难。

　　朝阳法院执行一庭副庭长于洋告诉记者，按照规定，法拍房的评估报告有效期为一年。在评估报告做出后，该房产究竟何时能进入实际拍卖则要由执行法官根据具体情况来确定，这中间往往会产生一个时间差。

　　如果此时正好赶上房价快速上涨，那么这套房的起拍价很有可能明显低于市场价格，甚至出现“腰斩”的情况也不足为奇。因为根据规则，法拍房的起拍价是根据评估价来确定的，不得低于评估价的70%。

　　但起拍价低，并不意味着法拍房就一定能够便宜获得，尤其是在有限购政策的一线城市。3月28日，位于朝阳区百子湾西里的一套建筑面积为153平方米的三居室在淘宝网司法拍卖平台成交。该房产的起拍价为1004万元。记者注意到，该套法拍房共有8人报名参与，经过250轮竞价，最终以1730余万的价格成交，折合每平方米11.3万余元。而记者从某房产中介获得的信息为，该小区目前市场均价在每平方米8万元。

　　当然，也并非完全没有“捡漏”的机会。记者注意到，一套位于海淀区玉渊潭南路11号院的法拍房，在2月28日第一次网拍时因无人报名而流拍。这是一处豪宅小区，建筑面积为405平方米，一次网拍的起拍价格为3423万元。

　　相隔一个月，3月27日同样还是这套房进行二次网拍，根据规则起拍价被降至2739万，当天有7人报名参与。经过321轮的竞价，这套房最终以4014万的价格成交，比一拍的起拍价格高出近600万，折合单价每平方米9.9万元。而记者在某知名二手房网站查询，该小区同期均价为每平方米9.6万元。

　　所以，究竟什么时候该出手？也许只能用“缘分”来解释。

　　提醒：法拍房有风险购买者需谨慎

　　购买法拍房也有一些问题需要注意，当中的风险不低，提醒购买者要谨慎处理。

　　悔拍保证金可能不予退还。竞拍时，有人在冲动之下喊出了超过市场行情的价格，过后又后悔。然而《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中明确规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。所以，司法拍卖非儿戏。竞拍前，要先了解清楚相关规则，以及标的物的具体情况和市场行情。

　　大部分需全款支付。早些年，购买法拍房都需要一次性付款，这令不少人望而却步。最近一两年，部分法院和银行陆续放开法拍房的按揭贷款业务。但由于竞拍结果的不确定性，操作中有一定的技术难度，目前尚未普及。大部分房产仍需全款支付。

　　司法拍卖房产存在较高的风险。如存在物业、水电、暖气等欠费情况，或者有可能出现房屋漏水、房内有户口迁不走、有债主上门讨债、前房主已占用学区房的学籍等问题。如果房内有人居住且不肯搬走，腾退也是一件麻烦事。买到房却一直住不进去，并因此产生纠纷的也不是没有发生过。更甚的还会碰上“凶宅”等意外情况。

　　根据规则，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受拍卖房产的现状和一切已知及未知的瑕疵。因此，竞买者对于法拍房可能存在的风险要有一定的心理准备。